Ангелина Алябьева, Юрист - консультант, CYSEC AML Officer, LLB(Hons), LLM
Сектор недвижимости давно признан уязвимой целью для операций по отмыванию денег. Его привлекательность для преступников заключается в способности поглощать крупные суммы незаконных средств, придавать видимость законности незаконно полученным доходам и обеспечивать относительную стабильность инвестиционной стоимости. В данной статье критически рассматриваются механизмы, посредством которых происходит отмывание денег на рынке недвижимости, с особым акцентом на европейский контекст и эффективность действующей правовой базы по борьбе с отмыванием денег (ПОД) в борьбе с этой распространенной проблемой.
По мере укрепления финансовыми учреждениями своей защиты от отмывания денег, преступники все чаще обращаются к сектору недвижимости как к альтернативному средству отмывания своих грязных денег. Сложность сделок с недвижимостью, участие множества сторон и высокая стоимость объектов делают этот сектор особенно привлекательным для тех, кто стремится интегрировать незаконные средства в легальную экономику.
Методы отмывания денег в сфере недвижимости
1. Сложные структуры собственности
Один из наиболее распространенных методов отмывания денег через недвижимость связан с использованием сложных структур собственности. Преступники часто создают сеть подставных компаний, трастов и офшорных организаций для сокрытия истинного владения объектами недвижимости. Этот процесс многоуровневого структурирования чрезвычайно затрудняет властям отслеживание происхождения средств, используемых в сделках с недвижимостью.
Хотя использование сложных структур собственности само по себе не является незаконным, легкость, с которой они могут быть созданы, и отсутствие прозрачности во многих юрисдикциях создают значительные проблемы для усилий по ПОД.
2. Занижение и завышение стоимости объектов недвижимости
Еще один распространенный метод включает манипулирование стоимостью недвижимости. При схемах занижения стоимости преступники приобретают недвижимость по рыночной цене, но официально регистрируют более низкую цену, выплачивая разницу "под столом" незаконными средствами. И наоборот, завышение стоимости включает искусственное завышение цен на недвижимость для оправдания инвестирования крупных сумм грязных денег.
Эти схемы эксплуатируют субъективный характер оценки недвижимости и возможность сговора между покупателями, продавцами и специалистами по недвижимости. Хотя многие европейские страны ввели более строгие требования к отчетности по сделкам с недвижимостью, эффективность этих мер ограничена ресурсами, доступными для тщательных расследований, и потенциальной коррупцией в секторе.
3. Ипотечное мошенничество
Ипотечное мошенничество - это сложный метод отмывания денег, который включает получение кредитов под залог недвижимости с использованием ложной информации или подставных покупателей. Затем кредиты погашаются незаконными средствами, эффективно отмывая деньги через банковскую систему.
Этот метод особенно трудно обнаружить, так как он часто предполагает соучастие финансовых учреждений. Европейская система ПОД возложила повышенную ответственность на банки по проведению надлежащей проверки, но объем ипотечных сделок и возможность содействия инсайдеров продолжают создавать значительные риски.
4. Покупки за наличные
Несмотря на усиленный контроль, операции с наличными остаются значительной уязвимостью в секторе недвижимости. Крупные покупки недвижимости за наличные обеспечивают немедленное средство интеграции незаконных средств в легальную экономику.
Многие европейские страны ввели ограничения на крупные операции с наличными, но обеспечение их соблюдения остается проблематичным. Отсутствие единообразия в этих ограничениях по всему ЕС создает лазейки, которые могут быть использованы опытными отмывателями денег.
5. Ремонт и улучшения
Преступники могут приобретать объекты недвижимости, нуждающиеся в ремонте, а затем инвестировать крупные суммы незаконных денег в улучшения. Повышенная стоимость недвижимости после ремонта обеспечивает кажущееся законным объяснение увеличения стоимости.
Этот метод особенно трудно обнаружить, так как он часто включает операции с наличными с подрядчиками и поставщиками, которые могут быть соучастниками или не знать об источнике средств. Действующая европейская система ПОД предоставляет ограниченные рекомендации по мониторингу и отчетности о подозрительной деятельности по ремонту, оставляя значительный пробел в правоприменительных усилиях.
I. Эволюция законодательства ЕС по борьбе с отмыванием денег
Подход Европейского Союза к борьбе с отмыванием денег характеризуется серией директив, каждая из которых основывается на предыдущих для решения возникающих угроз и устранения выявленных лазеек. Первая директива по борьбе с отмыванием денег (1AMLD), введенная в 1991 году, в основном фокусировалась на доходах от незаконного оборота наркотиков и налагала обязательства главным образом на финансовый сектор. Последующие директивы расширили сферу охвата предикатных преступлений и круг обязанных субъектов.
Пятая директива по борьбе с отмыванием денег (5AMLD), предшествовавшая 6AMLD, внесла значительные изменения, имеющие отношение к сектору недвижимости, включая усиленные требования к прозрачности бенефициарного владения и включение агентов по аренде для сделок с высокой стоимостью в число обязанных субъектов. Однако 5AMLD подверглась критике за недостаточную проработку специфических уязвимостей рынка недвижимости.
6AMLD, реализованная в декабре 2020 года, представляет собой последнюю эволюцию в этом законодательном пути. Ее основные цели включают гармонизацию определения преступлений по отмыванию денег во всех государствах-членах ЕС, расширение уголовной ответственности и ужесточение наказаний. Хотя эти изменения были в целом приветствованы, в данной статье утверждается, что они недостаточно учитывают уникальные проблемы, возникающие в секторе недвижимости.
III. Ключевые положения 6AMLD и их последствия для сектора недвижимости
A. Гармонизация предикатных преступлений
Одно из наиболее значительных изменений, введенных 6AMLD, - это гармонизация предикатных преступлений для отмывания денег во всех государствах-членах ЕС. Директива предоставляет список из 22 предикатных преступлений, включая экологические преступления и киберпреступность. Эта гармонизация направлена на устранение расхождений в криминализации отмывания денег по всему ЕС, потенциально способствуя более эффективному трансграничному сотрудничеству в расследованиях и судебном преследовании.
Однако влияние этой гармонизации на отмывание денег в сфере недвижимости может быть ограниченным. Предикатные преступления, наиболее часто связанные со сделками с недвижимостью, такие как коррупция и налоговые преступления, уже были широко признаны. Включение экологических преступлений потенциально может повлиять на сектор недвижимости, особенно в случаях, связанных с незаконным использованием земель или строительством. Тем не менее, практический эффект этого расширения на борьбу с отмыванием денег в сфере недвижимости еще предстоит увидеть.
B. Расширенная уголовная ответственность
6AMLD распространяет уголовную ответственность на юридических лиц, позволяя привлекать к ответственности компании, вовлеченные в отмывание денег. Это положение может иметь значительные последствия для фирм, работающих в сфере недвижимости, компаний по развитию недвижимости и других корпоративных организаций, действующих в этом секторе. Директива также вводит пособничество и подстрекательство как уголовное преступление, потенциально повышая ответственность профессионалов, таких как агенты по недвижимости, юристы и нотариусы, которые могут, сознательно или неосознанно, способствовать отмыванию денег через сделки с недвижимостью.
Хотя это расширение ответственности является положительным шагом, его эффективность будет в значительной степени зависеть от готовности и способности национальных органов власти расследовать сложные дела против корпоративных организаций. Зависимость сектора недвижимости от сетей посредников и сложных структур собственности может продолжать создавать проблемы в установлении уголовной ответственности, особенно в трансграничных сделках.
C. Ужесточение наказаний
6AMLD устанавливает новый минимальный срок наказания в четыре года за преступления, связанные с отмыванием денег, что является значительным увеличением по сравнению с предыдущими стандартами. Это положение направлено на усиление сдерживающего эффекта законодательства по ПОД и демонстрацию приверженности ЕС борьбе с финансовыми преступлениями.
Однако эффективность ужесточения наказаний в сдерживании отмывания денег в сфере недвижимости сомнительна. Высокая стоимость сделок с недвижимостью означает, что потенциальная прибыль от отмывания денег часто значительно превышает риски, даже при ужесточении наказаний. Более того, сложность схем отмывания денег в сфере недвижимости и трудности в обнаружении и судебном преследовании означают, что фактический риск осуждения остается низким, потенциально ограничивая сдерживающий эффект увеличенных сроков наказания.
Comments